泉ガーデンレジデンスへの驚きと期待

役所は値上げした評価はなかなか値下げしないし、その時代、時代に合った対応ができないし、またあまりヤル気もないのであろう。
競売価格が５０００万円くらいであっても、登記費用が１５００万円くらい、取得税が１３００万円になるため、売却できない物件もある。 役所の評価が３年に１度しか行なわれない行政の怠慢が影響している。
とにかくバブルがはじけて安くなった不動産。 それよりもっと安い競売物件。
狙いは平成２年?平成６年頃までに新築した物件（この頃の建物が一番高級に造られている）であると思うし、どんなに高級な建物でも競売の評価額はかなり安い（鑑定士の評価は単に�u、単価�u数で出されているため、�uあたり数万円をかけた物件でも�uあたり�Z万円くらいで評価されていれば最高の方で、この他の門ぺイ、堀、車庫、庭等はまったく評価しないのである）。 モーテル、ホテル等の保健所の許可等は競売により不動産（土地、建物）の名義は変わるが、許可等は建物には付いてこないので買い受けしてから別途に許認可の取り直しをしなければならない。
モーテル、パチンコ、トルコ風呂等は得に気をつけないとせっかく買い受けても風俗営業等の許可はまず下りないと見ておいた方がいい。 競落前に各役所に行って必ず確認しておく事である。

建物の建築確認が取れている市街化区域の場合は問題なく許可は下りるだろうが、市街化調整区域内で現在営業を続けているモーテル等は昭和噛年前に建築されて営業を続けている場合でも、競売により競落きれ、所有者が変わった場合、新規に営業許可を取り直さなければならない。 トルコ風呂ではオーナーが変わると、次のオーナーに対してはまずまったく許可はおりないので、使用目的が別な場合以外は手を出すべきではない。
それでも何とかこの営業をやりたい場合には、前オーナーの名義のままで営業する事はできる。 という事は前オーナーを社員として使用して営業するという事である。
いずれにしてもあまり勧められた話で次にこれらの建物内にある動産について書いておこう。 これまでに述べた通り、不動産と動産は別である事はいうまでもないが、ホテル、モーテル等の建物内にある動産にも次のような種類があるので注意したいものである。
１及び２（Ｚの場合は動産執行をかけるか、被競落人より任意で動産を買い受けるかであるが、私の経験上は任意で価格を取り決め、ある程度の金額を支払い、引き渡しと動産の買い取りを行なった方が、被競落人等の逆恨みをかう事もないし、建物や工作物にキズを付けられたりせずにすむし、これまでの営業内容や取引先、これからの営業に必要な事項も聞き出す事ができる。 動産執行をかけた場合に比べ費用の面では多少高くつくかもしれないが、スムーズな引き渡しと営業をするためには、私は被競落人との話し合い、合意が最善と思われる。
２（イ）の場合でも通常、物件がリースの場合はその事が記載されているはずであるが、執行官、鑑定士等の調査ミスで、ざも被競落人所有のごとく記載されている場合も数多く見受けられ、これをこのまま受け取って競落後の処理をするととんでもない事が起こってしまう場合もあるので注意を要するのである。 私もこういったケースが何回かあった。
その度に執行官や競売係の書記官に抗議をしたが柳に風蛙のっらにションベンで、自分の間違いには謝りもせず、「文句があるならば出る所へ出て裁判をして国家賠償法に基づいて損害賠償を請求しなさい」……これで終わりである。 役所とはこんな所である。
まして裁判所の職員等は自分達が一番偉いと思っているから始末が悪い。 自分達のミスで損害が出ても、我々の税金でその尻拭いをし、役人達のふところは痛くもかゆくもない。

とにかく何があっても「文句があるなら国陪でどうぞ」ですまされて、くやしい我々も国陪をしようにも弁護士費用、裁判費用、時間等がかかるために泣き寝入りしてしまうのがほとんどである。 なぜなら、裁判所を訴えてもその判決を出すのは裁判所である。
自分が自分に判決を出すのであるから、決して我々に有利な判決が出るはずはないのである。 要するに自分で買い受ける物件については裁判所が発行している競売調書を元に自分なりに調査し、不動産・動産・権利・隣地境界・リース・水利権・温泉権等をよく調べ、またその道のベテランによく話を聞いた上で手間と手数料を惜しまずに競売調書を全面的に信用せず自分で納得した上で入札、競落する事である。
取得した不動産がその役目を発揮できなかったり、その機能が半減してしまう場合があ例をあげると、温泉旅館等で土地建物が競売にかかっても、温泉の権利、源泉の権利は担保に入らないために競売にはかからない。 だからホテル、旅館等、土地建物は移っても、その建物内に引き込まれている温泉、水利、下水等の権利は競売にならないために、このホテル、旅館等は形があっても温泉も水も出ないのである。
また、温泉権等は組合所有のものも多く、その組合が合意しなければ譲り受ける事も使用する事もできないし、また、源泉が少なくなってきていれば温泉の使用を許可しない場合も出てくる。 ホテル、旅館等の場合、水や温泉ばかりではなく看板、ＴＶ配線（屋外）、有線放送配線（屋外）、池の中の魚．．．…等、また通常、不動産と一体と見られている植木や庭石等も場合によっては動産と見られる場合、これらの不動産競売事件の物件以外……すなわち、件外物件はすべて任意で買い受けなければならず、すべて話し合いで解決しなければならこの他にもエアコン設備や音響設備等も動産として扱われる場合もあり、競落前に裁判所、競売係、書記官に詳しく問いただし、なおかつその時、言葉だけではなく、なるべく文書にしてもらう事が大事である。
なぜなら、執行官や書記官は転勤等ですぐ別の課へ移動したり、現実と違うと抗議しても「私はいった覚えがない」とか「私はそういう意味でいったのではなど等と、いい逃れをされかねないからである。 なかなか文書にはしたがらないが、簡単なメモ程度でもいいから文書にしてもらい、日時と名前をサインしてもらっておく事である。
「執行ができます」と単にいっても強制執行ができるという事であって、それを競売終了時までに裁判所が強制執行をして空室にして鍵を渡してくれるわけではない。 競落者が民事訴訟を起こして強制執行の申し立てをし、立ち退きの執行をしてもらう事ができるという事であり、競落者が登記後６カ月以内にこの申し立てをしなければ執行もできなくなる。
バブル期に雨後の竹の子のようにできたゴルフ場。 買収、造成、クラブハウス、その他の設備を含めると１コース（数ホール）当たり、関東地域、阪神地域では１００億円前後の費用をかけ、会員権も２０００万円〜３０００万円×２０００人＝４００億円〜６００億円を集め、次の新しいゴルフ場やリゾートへの投資を行なった。

平成２年頃からバブル時代が政府の方針とやらで終わりを告げ、預かり金の返還期が到来した。 しかし、預かり金を返すお金はまったくない。
ゴルフ場やリゾート施設には銀行等、金融機関の抵当権が……。 ゴルフ場やリゾートのお客も減り、収入も減り、ゴルフ場そのものの運営ができなくなり、とうとう競売にかかってくる。
こういうゴルフ場がほとんどだから…。


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